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小區(qū)消防栓不出水、消防通道被堵塞等消防設(shè)施設(shè)備維修管理不當(dāng)，由此導(dǎo)致火災(zāi)救援被延誤、火勢(shì)擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)是否需要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任？答案是肯定的，物業(yè)企業(yè)對(duì)消防設(shè)備具有管理和維護(hù)的義務(wù)，其應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

小案例

家住某小區(qū)的李某因家中電源線短路造成火災(zāi)，屋和所有家具、物品全部被燒毀，火勢(shì)還殃及鄰居，公共部分的財(cái)物也遭到毀損。

消防支隊(duì)接警后迅速趕往火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。但是，由于小區(qū)車(chē)輛停放混亂，導(dǎo)致消防車(chē)無(wú)法及時(shí)進(jìn)入小區(qū)，消防隊(duì)員被迫跑步趕往發(fā)生火災(zāi)的樓層，延誤了滅火時(shí)間。當(dāng)消防隊(duì)員啟動(dòng)消防栓滅火時(shí)，卻沒(méi)有水，再次延誤了滅火時(shí)機(jī)。終消防隊(duì)只好采取“曲線救火”的方式——將消防車(chē)停在小區(qū)外馬路上，消防隊(duì)員返回消防車(chē)鋪設(shè)水帶取水。由于消防車(chē)通道不暢及消防設(shè)施無(wú)效，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間要比預(yù)想的多很久。

李某認(rèn)為，事故認(rèn)定的起火原因是電器線路故障，但火勢(shì)擴(kuò)大所造成的損失物業(yè)公司難辭其咎。物業(yè)公司也存在過(guò)錯(cuò)，鄰居家受到的損害應(yīng)由兩者共同承擔(dān)，并起訴至法院。法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后認(rèn)定，距離起火點(diǎn)較近的小區(qū)大門(mén)被物業(yè)企業(yè)關(guān)閉；李某居住的單元樓門(mén)前的小區(qū)道路兩側(cè)均停放了機(jī)動(dòng)車(chē)，剩余空間只能緩慢通行一輛機(jī)動(dòng)車(chē)，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防車(chē)不能迅速駛?cè)搿?/p>

小區(qū)日常物業(yè)管理確實(shí)存在一定瑕疵，這違反了物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，同時(shí)確實(shí)擴(kuò)大了火災(zāi)的波及面。綜合考慮火災(zāi)事故原因、原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、物業(yè)管理上的問(wèn)題、原告遭受的損失情況等因素，法院認(rèn)為物業(yè)企業(yè)需要對(duì)火災(zāi)所造成的結(jié)果承擔(dān)次要責(zé)任，分擔(dān)李某的部分損害賠償責(zé)任。

法律分析

一、物業(yè)企業(yè)承擔(dān)法定消防義務(wù)

依據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護(hù)，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。與其他配套設(shè)施不同，消防設(shè)施設(shè)備對(duì)保護(hù)公共安全具有特殊的意義，故而立法中對(duì)于消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理做出了特別規(guī)定。

依據(jù)《消防法》18條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的公用消防設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，提供消防安全防范服務(wù)。《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第10條，也明確了居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行的消防安全職責(zé)有：①制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育；②開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；③保證疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通；④保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。

從法律法規(guī)中可以看出，物業(yè)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，不僅僅是基于物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的委托合同，更是一種法定的義務(wù)。

二、從本文案例可以看出，物業(yè)企業(yè)管理不當(dāng)導(dǎo)致消防設(shè)施本身或消防配套設(shè)施缺失、損害導(dǎo)致火災(zāi)蔓延，其需要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、法定義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，賠償被害人的損失。